전세 사기 피하는 방법

안녕하세요 특별하지 않지만 특별한 일상의 이야기를 전하는 특특이입니다.

최근 빌라왕 전세사기 이야기가 나오면서 여기저기서 전세사기를 당했다는 피해자가 급속도로 늘어나 사회적으로 큰 문제가 되었습니다. 또 전세 사기를 당해 고통을 견디지 못하고 스스로 목숨을 끊은 일까지 발생하면서 전세사기를 당하지 않기 위해 어떻게 해야 하는지 생각해 보고 대처 방안을 마련해야겠습니다.

왜냐면 자신이 가지고 있는 전 재산을 날릴 수 있기에 계약하기 전에 신중을 가해야만 나 자신을 지킬 수 있기 때문입니다.
그래서 전세사기에 대해 알아보면서 대처할 수 있는 방법 피해야 하는 곳 등  전세계약을 하시는 모든 분들에게 도움이 되길 바랍니다. 

수시로 등기부 등본 확인은 필수

전세사기가 급증하자 그로 인해 최근에는 전세보다는 보증금이 저렴한 월세를 찾는 경향이 많아지고 있습니다. 하지만 월세 역시 사기피해를 당할 수 있고 서울 강서구와 인천 미추홀에서 대량의 전세사기 피해자가 양산되었지만 지금은 전국으로 사기 피해가 이루어지고 있는 상황이며 올 가을쯤에는 더 많은 전세사기가 나올 거란 이야기들이 있습니다.
집 계약을 앞두신 분들은 집 계약 전에 수시로 등기부 등본을 열람해 보시거나 떼어보시고, 근저당 여부를 꼭 확인하셔야 합니다. 계약 당시에는 근저당이 없을 수 있지만 계약 후에 근저당이 잡히는 경우도 있으니 수시로 확인하고 체크해 보는 것이 피해를 줄일 수 있습니다.
 

깡통전세

깡통전세는 전형적인 전세사기 수법으로 쓰입니다.  깡통전세는 전세보증금이 매매가를 웃도는 집을 말하는데 집주인이 집을 매매하기 위해 받은 주택 담보 금액과 전세보증금을 합한 금액이 집 매매가의 70퍼센트를 넘어서게 되면 깡통전세로 보게 됩니다. 깡통전세는 2010년부터 집 매매가는 떨어지는 것에 반하여 전세대란으로 인해 전세보증금이 갑자기 급증한 것이 깡통전세가 늘어난 이유로 꼽고 있으며 전세보증금이 높아지게 되면서 세입자의 전세보증금 만으로도 새로운 집을 매매할 수 있게 되면서  전세사기 피해가 발생하게 되는 것입니다. 

전세보증보험 가입여부 확인

전세 계약을 맺기 전에 꼭 서류를 꼼꼼하게 살펴보시고, 전세보증 보험에도 가입해 두는 것이 좋습니다. 
전세보증보험은 개인은 네이버나 카카오에서도 가입이 가능하며 법인은 주택보증보험 HUG나 서울보증보험을 주로 이용하여 가입하시는 것을 추천드립니다.

전세보증보험에 가입하셨다면 집주인이 75%를 부담하고 세입자가 25%를 부담하는 것을 원칙으로 하며 가입이 되었는지 사이트에 들어가 확인해 보시길 바랍니다.

전세사기 피하는 법

전세 사기를 피하기 위해서 전세 계약 전에 가장 먼저 해야 할 일은 바로 계약할 집과 집주인에 대한 조사입니다. 최근 집주인과 부동산 중개인, 그리고 감정평가사들까지 합세하여 조직적으로 임차인들을 속이는 일이 많아지고 있습니다.

특히 부동산 중개인은 한 거주지역에서 20년 넘게 부동산 중개업을 했던 사람들 조차 임차인들을 속이는데 가담하고 있으므로 부동산 계약을 할 때에는 부동산 중개인을 너무 믿어 피해를 보는 경우가 있으니 너무 믿으면 안 됩니다  

등기부 등본을 살펴봐야 하는 이유

선 순위 채권이 잡혀있으면 내 돈은 전부 돌려받지 못할 수 없으며 집이 근저당이 잡혀있거나 집주인이 국세를 미납했을 경우에는 집이 경매에 잡혀 넘어갈 경우 '국세'는 제1순위로 지급해야 하는 것이기에 내 보증금이 후 순위로 밀리기 때문입니다. 선 순위 채권은 등기부 등본의 갑구와 을구에 나와있습니다. 만약 등기부 등본에  (근저당권, 가압류, 저당권, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정등기) 이런 단어가 나와있으면 계약을 한 번 더 생각해 보시는 것이 좋습니다.
만약 선순위 채권과 전세보증금의 합계가 집의 매매가격의 60프로나 70프로를 넘는다면 깡통전세일 가능성이 높기에 만약 집이 경매에 넘어가 경매를 진행하게 되면 내 전세 보증금을 돌려받을지 못할 가능성이 높다는 것을 염두에 두시기 바랍니다.

 

건축물대장 발급

전세계약 전에 등기부 등본 외에 살펴봐야 하는 서류로는 바로 건축물대장입니다. 만약 내가 계약하려는 집이 아파트가 아닌 빌라나 다세대 주택이라면 무조건 건축물대장을 발급받아야 합니다. 건축물대장을 발급받아야 하는 이유는 바로 내가 계약하고자 하는 집이 무허가 건물이나 불법으로 사용하는 건물일 수가 있기 때문입니다. 
만약 집주인이 임차인 몰래 무허가로 사용하는 건물이거나 불법으로 건물을 사용하고 있을 경우에는 '주택 임대차 보호법'을 적용받을 수가 없다는 것을 기억하시기 바랍니다.

집주인의 채무 확인

전세 사기를 예방하기 위해서 가장 중요시하게 생각되는 부분이 바로 이 부분입니다. 바로 집주인이 국세나 지방세 등을 체납하지 않았는지를 확인해야 합니다. 왜냐하면 집이 경매로 넘어갈 경우에 임대인이 지불하지 않은 국세가 1순위이기에 세금을 먼저 납부하고 나서야 보증금을 지급받을 수 있습니다.
다행히 2023년 4월부터는 공인중개사가 집주인의 동의하에 세금이나 이자등을 체납하지 않았는지를 직접 확인할 수 있도록 법이 바뀌었습니다. 그러므로 임대인의 국세 미납 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.